Un tramway au cœur du futur quartier Namur-Hippodrome

La Ville de Montréal prévoit construire un vaste quartier carboneutre de 20 000 logements sur les terrains de l'ancien Hippodrome de Montréal et dans le secteur situé à l'est du métro Namur. Pour atteindre ses objectifs, ce projet des plus ambitieux nécessitera notamment la construction d'une ligne de tramway sur la rue Jean-Talon.

Dans un volumineux plan directeur de 120 pages, dont Radio-Canada a obtenu copie, la Ville de Montréal expose sa vision d’avenir pour le développement du terrain de 43 hectares de l’ancien hippodrome, qui pose d’importants défis environnementaux et de mobilité.

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Le terrain, dont la Ville est propriétaire depuis 2017, est enclavé entre une gare de triage ferroviaire, des quartiers industriels et l’autoroute Décarie. Aucune rue ne le traverse et seule la station de métro Namur, située à son extrémité est, est en mesure de desservir ce secteur qui pourrait accueillir jusqu’à 40 000 habitants d’ici 2050.

Nul besoin de rappeler aux Montréalais que ce secteur situé à la jonction des autoroutes 40 et Décarie figure déjà parmi les plus congestionnés à Montréal, voire au Québec.

Il faut qu’il y ait un axe de transport qui facilite la circulation intérieure et extérieure. On parle de 20 000 logements, ça ne peut pas être 20 000 nouvelles voitures qui viennent s’installer ici. On n’y arrivera juste pas.

Conscients de l'enjeu du transport, les auteurs du plan directeur disent miser sur la construction d’une ligne de tramway dans l’axe de la rue Jean-Talon pour désenclaver le secteur, notamment du côté ouest.

À la lecture du document, où le mot tramway figure une trentaine de fois, on comprend vite qu'un service de transport rapide et efficace est l’une des conditions essentielles à la réussite du projet. C’est fini de penser des quartiers sans, en amont, réfléchir au transport. Ça ne marche pas. On a vu ce que ça a donné dans d’autres quartiers, dans d’autres villes, explique la mairesse de Montréal, Valérie Plante.

Le tracé du futur tramway, qui pourrait se prolonger jusqu’au boulevard Cavendish, sera précisé dans le cadre d’une étude en cours sur l’axe Jean-Talon Ouest/Cavendish, précise la Ville dans le document.

On dit un quartier, mais c’est l’équivalent d’une ville dans une ville.

Un quartier écomodèle

Inspiré des meilleures pratiques scandinaves et européennes en matière d’urbanisme, d’intégration sociale et d’environnement, le plan inclut aussi le réaménagement du secteur situé à l’est de la station de métro Namur, entre la rue Jean-Talon et le chemin de fer, jusqu’à la rue Victoria.

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Ce nouveau quartier, baptisé « Namur-Hippodrome », sera doté de 14 hectares d’espaces verts, de parcs et de places publiques. Il comprendra aussi des commerces et des services de proximité, des ressources de soins de santé et trois écoles (deux primaires et une secondaire), histoire d'éviter les erreurs commises dans le passé, notamment dans Griffintown.

Le tout s’articulera autour d’un grand parc central doté d’un étang, de sentiers et d’infrastructures urbaines et de loisirs. Plusieurs autres espaces verts plus petits seront aménagés sur l’ensemble du territoire.

Ce projet-là va être le plus grand projet de redéveloppement immobilier au Québec dans les dix dernières années.

On est à 20 000 unités, 40 000 personnes. C’est comparable à Boucherville. C’est une ville dans la ville qu’on vient construire, explique le conseiller de ville du district de Saint-Jacques, Robert Beaudry, responsable de l’urbanisme et de la lutte contre l’itinérance au comité exécutif de Montréal.

L'ensemble du projet sera de plus bâti dans un souci constant de mixité et d’équité sociale où se côtoieront des personnes seules, des étudiants, des familles et des aînés, comme ils le feraient dans une ville ou un village.

Prioriser l’abordabilité

Or, pour générer des quartiers tout neufs peuplés de diverses catégories sociales, il faut au départ que les loyers ou les hypothèques y soient abordables.

Opposée à l’idée d’ériger une cité-dortoir de logements hors de prix, la Ville promet de sortir du marché spéculatif 10 000 des 20 000 logements qui seront construits, a révélé la mairesse Plante.

Ça, je ne vous cacherai pas que ça a demandé du travail, a déclaré la mairesse. La Ville de Montréal a travaillé avec le gouvernement fédéral, avec le gouvernement provincial, les constructeurs, les promoteurs immobiliers pour dire : "Comment est-ce qu'on s'assure que la Ville de Montréal va être prête pour éventuellement d'autres crises de l'habitation?"

Mme Plante n'a cependant pas expliqué de quelle façon on comptait s'y prendre pour protéger tous ces logements d'une flambée des loyers.

Les promoteurs seront-ils au rendez-vous?

Cette approche ne fait pas sauter de joie les promoteurs immobiliers privés, essentiels à la réalisation du projet. Ces derniers boudent les terrains de l’ancien hippodrome depuis des années, en raison des nombreuses exigences que pose l’administration de Valérie Plante pour le développement de ce vaste terrain offrant une vue imprenable sur le mont Royal.

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À l'automne 2022, la Ville avait lancé un appel d'offres pour la vente d'une parcelle du terrain de l’ancien hippodrome, mais elle n'a reçu aucune soumission. L'appel comportait l'obligation d'offrir 60 % de condos à prix abordables sur une période d'au moins 30 ans. L'enchère minimale s'élevait à 10 millions de dollars.

Selon des promoteurs interrogés à l’époque, les prix en vigueur sur le marché immobilier, les coûts de construction en hausse et le cadre réglementaire des logements subventionnés faisaient en sorte que ce modèle n’était pas viable économiquement pour eux.

Consciente de cet enjeu, la mairesse de l'arrondissement Côte-des-Neiges–Notre-Dame-de-Grâce, Gracia Kasoki Katahwa, assure que cette fois les entrepreneurs sont consultés par le Groupe d'accélération pour l'optimisation du projet de l'Hippodrome (GALOPH), mis sur pied en mai 2023 pour explorer les avenues de financement et élaborer un plan d’affaires.

Les temps sont très difficiles pour les promoteurs, mais on a travaillé avec eux. Le GALOPH travaille depuis huit mois déjà sur le comment et les leviers financiers nécessaires pour que ce soit aussi intéressant pour les promoteurs. Je vous dirais même qu’on reçoit beaucoup d’appels […] notamment des promoteurs qui sont propriétaires autour du métro Namur, assure Gracia Kasoki Katahwa.

En attente d'un plan d'affaires

Bien qu’on ne retrouve aucune prévision ni estimation financière dans le Plan directeur d’aménagement et de développement du quartier Namur-Hippodrome, Robert Beaudry estime qu’il en coûtera au moins 1,4 milliard de dollars pour doter le futur quartier d'infrastructures municipales de base, dont l’aqueduc, les égouts, les rues et divers aménagements, car il s’agit essentiellement d’un terrain vierge qui est en friche depuis la fermeture de l’Hippodrome de Montréal, il y a 15 ans.

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Une somme de 300 millions de dollars est d’ailleurs déjà réservée au PDI (Programme décennal d’immobilisation) en prévision de ces travaux.

Le GALOPH doit déposer son plan d'affaires vendredi avant-midi sur les sources et les modalités de financement du projet.

Une idée des délais?

Une autre grande question à laquelle ne répond pas le plan directeur est celle de la date projetée de la première pelletée de terre et de la construction des premiers immeubles, après toutes ces années d’attente.

L'an dernier, lors du lancement du GALOPH, la Ville espérait commencer les travaux sur le site dès 2025.

Mais selon Gracia Kasoki Katahwa, le projet a pris un peu de retard, question de s’assurer de bien faire les choses.

Les premiers permis de construction devraient être délivrés en 2025.

Selon Robert Beaudry, qui signale que la réalisation des trois phases du projet s’étalera sur plusieurs décennies, la première pelletée de terre devrait avoir lieu vers 2027 dans la portion la plus rapprochée de la station de métro Namur. Le reste du projet sera développé en progressant vers l’ouest.

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Ouvert en 1907, l’Hippodrome Blue Bonnets, qui a présenté des courses de chevaux pendant 102 ans, a longtemps été l'une des principales attractions de la métropole. Plusieurs dizaines de milliers de personnes s'y donnaient rendez-vous le week-end surtout pour assister aux courses de chevaux.

L'hippodrome a malheureusement connu un long déclin jusqu’à sa fermeture complète en octobre 2009, à la suite de la faillite de la société Attractions hippiques du Québec.

Les terrains et les bâtiments qui étaient la propriété du gouvernement du Québec, par l'entremise de la Société nationale du cheval de course (SONACC), ont été officiellement cédés à la Ville de Montréal le 6 juin 2017. Celle-ci s’était engagée à démolir les bâtiments et à décontaminer le terrain au cours des deux années suivantes.

Avec les informations de Mathieu Prost

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